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Comparatif investisseur 2018 : SCPI versus OPCI ?

Vous êtes séduits par l’investissement dans l’immobilier à gestion déléguée et à moindre coût ? Les produits de la pierre-papier vous sont destinés. Ce sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Les avantages proposés par ces deux actifs

L’investisseur profite de tous les atouts de l’immobilier sans s’alourdir de la gestion d’un bien (entretien, réparation, paperasses administratives). SCPI et OPCI sont adossés à un patrimoine entièrement géré par la société de gestion. En revanche, la déclaration de l’impôt foncier y afférent incombe à l’investisseur. Cela, puisqu’il perçoit les dividendes de l’exploitation.

Les autres points forts de ces actifs sont la mutualisation des risques de par :

  • la souscription de plusieurs investisseurs sur un même parc immobilier
  • les supports diversifiés (immobilier de logement et d’entreprises)
  • la diversification de la localisation géographique du parc

Ainsi, l’investisseur se constitue son patrimoine immobilier diversifié, ce sans se ruiner, puisqu’il n’achète pas un bien en direct dont le prix est nettement plus élevé.

Historique des SCPI et des OPCI

Si les SCPI ont vu le jour il y a près d’une quinzaine d’années, les OPCI quant à eux ont été commercialisés beaucoup plus tard, vers le milieu des années 2000, et qui sont une version plus ou moins améliorée de leurs grandes sœurs SCPI. En effet, ce sont des SCPI revisitées, au niveau de leur composition et de leur liquidité. Il est certes plus facile pour l’investisseur sortant de céder ses parts d’OPCI plutôt que celles de ses SCPI.

La composition, la liquidité et le rendement

La différence entre ces deux actifs réside dans leurs compositions respectives :

  • les SCPI intègrent de l’immobilier à 100% dans leur patrimoine
  • les OPCI sont un peu plus complexes. Afin d’assurer une meilleure liquidité par rapport à celle des SCPI, ceux-ci ont opté pour la composition suivante : 65% en immobilier, 35% d’encours et de liquidité.

Ce qui fait que les OPCI peuvent être rachetés par la société de gestion si le souscripteur souhaite opérer une sortie en investissement. Les parts de SCPI en revanche ne peuvent être rachetées que si l’investisseur sortant trouve un nouvel acheteur.

Quant au rendement, celui des SCPI est plus ou moins mesurable, il est en moyenne de 4,5% par an. Celui des OPCI dépend du cours des actions en bourse ; il présente donc des variations à la hausse comme à la baisse.

Le mode de souscription : en direct ou par une assurance-vie

SCPI et OPCI peuvent être achetés directement auprès de la société de gestion. Certaines banques proposent également ces actifs, facilitant ainsi l’octroi du prêt à celui qui opte pour leurs produits maisons. Notons toutefois que les parts seront financées suivant trois possibilités : en cash, à crédit ou via un mix des deux options.

Si votre objectif est de préparer votre retraite et de percevoir des rentes viagères, vous pouvez souscrire à un contrat d’assurance-vie qui propose ces actifs. Les dividendes seront bloqués à titre de primes de versement jusqu’à l’âge de votre départ à la retraite. Mais les dividendes peuvent aussi être logés dans l’assurance-vie pendant la période règlementaire de huit ans seulement. Une fois cette échéance atteinte, vous pouvez retirer le capital du contrat à votre guise.

Au final, que choisir entre ces deux produits ?

Vous devez avoir défini vos propres objectifs avant de choisir pour l’un ou l’autre de ces produits. Pourtant, vous pouvez aussi placer des parts de SCPI et d’OCPI dans votre portefeuille afin de miser sur une diversification optimale de votre patrimoine.

Comparatif

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