Simulation de credit

Les critères pour simuler le rendement de la SCPI

Les sociétés de gestion communiquent à l’avance le rendement de leur SCPI qui s’exprime en TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché. Le véritable rendement diffère cependant selon plusieurs critères par rapport à la situation financière et fiscale de l’investisseur.

La situation financière

Une SCPI peut être acquise de différentes manières en fonction de la situation financière de l’investisseur, ce qui va influencer sa rentabilité. Exemple de mode d’acquisition :

  • Au comptant : les investisseurs disposant d’assez de liquidités pour financer cash ses parts de SCPI peuvent choisir ce mode de financement. Ainsi, pas de frais d’intérêt à comptabiliser comme dans le cas d’un investissement à crédit.
  • À crédit : ce mode d’acquisition est le plus courant pour les investisseurs qui commencent à se constituer leur portefeuille de placement. Il est d’autant plus avantageux dans la mesure où il peut réaliser un effet de levier c’est-à-dire augmenter sa capacité d’investissement par l’endettement.
  • En démembrement : ce montage permet à l’investisseur en nue-propriété non seulement d’acquérir des parts à prix décoté mais aussi de ne pas être assujetti au paiement d’impôts : l’IR et l’IFI. Quant à l’investisseur qui opte pour des parts en usufruit, il acquiert aussi sa SCPI en bénéficiant d’une certaine décote puisqu’il ne jouit pas de la pleine propriété.
  • En assurance-vie : également très avantageux pour celui qui ne dispose pas d’assez de liquidités pour financer ses parts. Investir en assurance-vie c’est non seulement acheter ses parts de SCPI à un prix d’acquisition revu à la baisse (décote d’environ 2.5%) mais aussi ne pas être contraint d’acquérir un nombre minimal de parts comme dans le cas d’un investissement en direct. Acquérir sa SCPI dans une assurance-vie présente de nombreux avantages pour ceux dont l’objectif est de capitaliser, que ce soit pour le moyen ou pour le long terme.

La situation fiscale

Les sociétés civiles de placement immobilier SCPI sont fiscalement transparentes : attention donc au régime appliqué. Différents cas peuvent se présenter :

  • l’investisseur perçoit des revenus issus de la mise en location du parc situé en France : il est soumis au régime fiscal classique
  • l’investisseur perçoit des revenus étrangers – par exemple s’il a souscrit à des SCPI développant leur parc à l’international. La fiscalité dépend alors des dispositions de la convention bilatérale qui a été établie entre les deux pays : la France et celui où le parc est exploité.
  • l’investisseur est soumis au régime réel d’imposition ou au régime micro foncier : ces conditions dépendent du montant des dividendes perçus, c’est-à-dire des loyers locatifs distribués par la SCPI.
  • L’investisseur a souscrit à une ou plusieurs SCPI fiscales qui ont vocation à réduire son IR

La composition familiale de l’investisseur est aussi considérée afin de déterminer le nombre de parts. Idem pour les revenus de l’ensemble du foyer fiscal.

Source : immo-zine.com

Quel est le rendement moyen d’une SCPI ?

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est d’environ 4.5%. Ce rendement a connu une baisse plus ou moins significative depuis les années 2015 en raison de la politique monétaire de relance de la BCE qui s’accompagne de la diminution de ses taux directeurs. La politique d’achats volumineux d’obligations a également provoqué cette chute de rendement.

C’est le TDVM des SCPI fiscales qui est le plus faible, environ 3% en moyenne. Elles ont plutôt vocation à générer de la carotte fiscale plutôt que distribuer des dividendes élevés. Ces derniers sont issus des SCPI de rendement, dont les plus récentes affichent un taux de distribution dépassant le seuil des 6% par an – par exemple les fameuses SCPI Corum Origin et Corum XL.

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